【进深】疯狂拿地,掉队者中海的焦虑

资讯腾讯房产乐水2017-03-09 15:45

【进深】疯狂拿地,掉队者中海的焦虑



【腾讯房产·系列报道】


中海的确变了,自新掌门人上任以来。


这种变化始于土地市场。3月6日,中海披露了两份公告,一份关于物业销售,一份关于土地收购。第一份公告显示,2月份,中海外系列公司的合约物业销售金额约为149.97亿港元,同比增长48.44%;楼面面积约为100.53万平方米,同比增长49.71%。这样的一个增幅与同行相比,随便抽出一个,基本都呈碾压状,诸如恒大的104.9%,万科的140.2%,抑或是旭辉的223%,首创置业的304%。

第二份公告显示,2017年1-2月,中海及其附属公司在郑州、北京、苏州、烟台、无锡等地共收购11个项目,总楼面面积307万平方米,应占权益楼面面积229万平方米,公司应付土地出让金109.3亿元。而2016年前两个月,中海拿地仅两宗,拿地金额56亿元,变化显而易见。

【进深】疯狂拿地,掉队者中海的焦虑

2017年1-2月,中海拿地一览。(数据来自中海公告)

土地市场的这种变化始于2016年年底,准确的说是11月底。彼时,在以22.4亿元拿下福州晋安区项目后,中海一发不可收拾。在12月单月,中海拿地9宗,拿地金额174.4亿元,占全年的43%,基本接近一半。在城市布局上,11月之前,中海布局多为济南、南昌、西安、宁波、长春等弱二线城市,年底以来,布局多为北京、苏州、南京、福州、郑州、厦门、武汉等土拍市场火爆的二线城市。

【进深】疯狂拿地,掉队者中海的焦虑

2016年,中海拿地一览。(数据来自中海公告)

从2015年的拿地不足600万平,到2016年前三季度仅7宗,再到12月单月突然爆发,拿地与前11个月持平,中海地产画风转变似乎有点快。

特别是在12月份这个敏感的节点。

理所当然地,大家会想将这个转变与中海人事强震联系到一块。2016年11月15日,中海董事会主席兼任行政总裁、执行董事郝建民突然辞任,肖肖获选为主席并被委任为公司行政总裁。

毫无任何铺垫,掌舵者闪电离职,一石激起千层浪。谁都知道,肖肖仅是过渡者,至于接棒者,肯定另有其人。一个半月后,此人浮出水面,从中海出走龙湖后又归来的颜建国,接任中海行政总裁、总经理职务并兼任公司董事。

以此推算,中海在土地市场的转变与管理层的权力交接节奏一致,这不是偶然,而是预谋。

内耗与掉队

上述权力交接是中海内部矛盾抵达巅峰的爆发,而在此前三年,中海不断上演高管变动,内耗严重。

郝建民的前任孔庆平,堪称中海地产元老级的人物,正是其带领中海进入千亿销售阵营。2013年,孔庆平在卸任中海地产董事长一职前,亲自主导了中海地产与母公司中建地产的资产整合大戏。中建地产将338亿元的资产整体并入中海地产,这是孔庆平送给继任郝建民的一份大礼。当时市场预测,中海有可能超越万科成为地产“巨无霸”。

谁又能想到,彼之蜜糖吾之砒霜。随着资产整合的是管理架构调整、剧烈的人事纷争等诸多内部问题产生,并滋生了各种矛盾。在此后的三年,中海的管理由诸侯制变为内阁制,高度中央集权,地方可发挥的空间越来越少,决策和营运效率大大减弱。更重要的是,在这种说一不二的强权之下,中海不断有高管离场。在2016年,有近10位高管或离职或调整工作,包括主管营销的曲咏海、副总裁朱明辉、助理总裁范逸汀、执行董事兼总裁陈谊、执行董事郭勇、执行董事阚洪波、副总经理曾肇河和陈国才等。

内耗之下,中海与房企第一阵营愈来愈远。

在郝建民执掌的2014到2016年,中海地产的销售额分别是1408.1亿港元、1806.32亿港元、2106亿港元(约合人民币1866.34亿元),而万科的销售额从2151.3亿、2614.7亿增至3647.7亿元。


曾经的万科与中海,位列中国房地产史上第一第二位置,万科以规模著称,中海有利润王的美誉。但是之后,万科在销售规模上呈量级增长,中海还徘徊在千亿阵营之内。不仅如此,将其甩很远的还有恒大、碧桂园等房企。2015年,中海的销售额还高出碧桂园200亿,但2016年,碧桂园甩开了中海一个身位的距离。

尽管利润率仍保持行业第一,但是手握中建、中信等庞大资产,排位不升反降,这应该是中海不愿意也不想看到的。

要么乖乖做利润之王,看他们轮番登顶,要么甩开膀子、撸起袖子大干一场。中海选择了后则。


疯狂背后的焦虑

的确,中海在反思。

在年初的内部会议上,肖肖曾表示,2016年已经有三家房企销售额超过3000亿元,我们与之相比,确实是落后了,不管是发展节奏还是规模增速。我们历来追求利润为先,不为规模而做大规模,但是没有规模支撑,保持利润增长和领先也不可能持续。

尤其是当各种消息均透出碧桂园、恒大要在2017年剑指6000亿元销售额时,中海的焦虑更显而易见,这不仅关系到新管理层的绩效表现,关系到央企巨无霸的面子问题,关系到其在母公司中建面前的尊严问题,更关系到未来抢占市场的问题。

因为,白银时代,“强者恒强”的马太效应正在加速发酵,规模、实力强大的房企将有更多机会占领市场,尤其是在地价高企、拿地困难的当下。“并购王”孙宏斌曾说过,未来五到十年,将是一部分规模化企业的钻石时代。

因此,当下打破发展瓶颈实现规模的量级增长是中海的首要目标。颜建国指出,要因势而变,调整战略,调整打法与套路,巩固并提升传统住宅领域的市场份额与行业地位。

颜建国这样说,也是这样做的。中海将今年的销售目标定为3000亿元左右,增长率超过60%,超过以往任何一年。更重要的是,中海从去年12月就开始大力拿地,无论是从数量上还是城市布局上都指向一个目标,销售。按照中海要求,去年年底新增的项目,今年要全部实现入市销售。

这仅仅是开始。2017年,为了满足规模增长需要,加大土地投资仍是中海的重头戏。为此,中海重新下放中央权力给区域公司,同时将此作为区域公司考核的重要标准。

坐拥庞大的资产,拥有很好的现金流,并有央企背书,中海实现反超并非不可能。但是,需要指出的是,船很大,掉头不易,尤其是这种世袭多年的用人体系和管理体制,短时间内很难改变。

颜建国的路还很远,中海离第一阵营还有不少路要走。

(文/乐水)

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

    热门推荐