【进深】中期票据——房企现金流的晴雨表

资讯腾讯房产阿伦2017-03-09 15:48

【进深】中期票据——房企现金流的晴雨表

【腾讯房产 阿伦 发自北京】


2月20日,富力地产披露该公司拟发行人民币70亿元的中期票据,用于补充流动资金和偿还贷款。无独有偶,旭辉集团也在当天发布公告宣布赎回2019年到期4亿美元8.875%优先票据并除牌。


一个发行票据,一个赎回票据,两家规模超500亿元(年销售额)的房企在同一天作出了一个近乎相反的决定,这是为什么呢?


票据有毒 越用越上瘾

让我们先来看看富力的情况。


阿伦查询相关资料后得知,富力地产此次宣布发行的70亿元中期票据中,首期的20亿元将全部用于偿还贷款,这些贷款主要来自富力地产在重庆与广州这两座城市的项目。对此,富力表示:通过发行本期中期票据偿还部分银行贷款,发行人可进一步提高直接融资比例,改善债务结构,降低融资成本。


然而实际情况,真的如富力所言吗?阿伦观察到,这不是富力第一次发行此类中期票据。2014年9月,富力申请发行中期票据,当时的额度也是人民币70亿元。富力缘何如此热衷于发行中期票据呢?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,富力此举实为以债养债,这种做法或和近期地产领域面临各类管控有关系,资金面或有吃紧的可能,所以通过发新债还旧债的做法,但如果盲目依赖此类借债的模式,而缺乏较好的销售业绩的提振,这个时候可能会出现债务压力越来越大、资产负债表结构很糟糕等现象,甚至会影响机构对此类房企的信用评级状况等。


实际上,严跃进的担心不无道理。在2014年富力发行中期票据后,就有3家评级机构下调了对富力的信用评级。然而,发行票据的房企绝不仅仅是富力一家,万科、碧桂园等大型房企也曾利用这种方式进行融资,但使用与依赖绝对是两个概念。严跃进指出,拥有较高业绩增幅的房企是可以通过业绩盈利来偿还相对成本较高的票据利息,但业绩增长速度较慢的房企就容易受票据所累。


显然,万科与碧桂园在过去的几年中都取得了较快的发展,碧桂园更是从2015年的房企第七名跃升至2016年的探花。此外,通常使用发行票据来进行融资的房企在资金充足后便会选择赎回。已于今年1月离职的前碧桂园CFO吴建斌曾在2016年接受阿伦采访时表示:碧桂园将在2017年进一步降低融资成本,并逐渐赎回还清此前已发行的票据。


知易行难,实际上富力自身应该也是知道发行票据的利弊,然而现实的负债率让其不得不如此行事。在2016年财报尚未出炉的情况下,阿伦查阅2016年富力地产的年中财报了解到:截至2016年6月30日,富力地产的负债总额高达约1601亿元人民币,负债率为77.83%。然而较高的负债率却并未给富力带来业绩的大幅增长,2015年的业绩与2014年持平,均为544亿元,且并未实现此前自身制定的600亿目标。在2016年大中型房企业绩普遍突飞猛进之时,富力地产虽然成功突破了600亿元这个关卡,但同比2015年仅上涨12%,与自身预期的700亿目标也相距甚远,这样的业绩增速与同样负债率较高的恒大、碧桂园相比更是无法对比。


救急不救穷 用完早赎回

相比于屡屡发行票据的富力,旭辉在同一天赎回票据的举动则向外界展现他们的偿还能力。在2016年销售额突破500亿大关后,旭辉手中的现金流较为充裕,因此选择赎回票据实为明智之举。


严跃进认为,赎回票据主要考虑到利息支付成本等因素,目前国内外加息预期都很强烈,包括美元计价的各类票据等潜在的利息成本较大,提前赎回也是为了锁定融资成本。而国内市场出现了此类现象,更多的是充分利用当前相对盈余的资金,比如说拿地机会不多而现金流相对充裕的机会,进而提前赎回。


除了旭辉宣布提前赎回未到期票据外,仅2017年开年的近2个月时间内,就先后有世茂、金茂、融创等多家房企宣布提前赎回未到期票据,可见在经历了一个收获颇丰的2016年后,各家房企口袋子里的钱还都算充裕,对于中期票据的依赖也都在减弱。


“在市场前景不甚乐观的2017年,如果没有更好的机会扩张,那么还是别去借成本较高的资金了。”福建某房企副总裁说。通过发行票据可以获取资金,但如果资金的用途不是开发,而是还债,那么就会陷入到“以债养债”的恶性循环中,实际上,不只是富力面临着这样的问题,刚刚宣布停牌的信达地产也深受其害。



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