长租公寓火热背后的疑问:盈利仍是难题

资讯北京晨报2017-11-28 13:47

[摘要]长租公寓,正以一种从未有过的方式,改变着现有的房屋租赁生态。长租公寓的风口已经袭来,在这股风浪之下,北京的房屋租赁市场究竟又会有怎样的改变?

长租公寓,正以一种从未有过的方式,改变着现有的房屋租赁生态。长租公寓的风口已经袭来,在这股风浪之下,北京的房屋租赁市场究竟又会有怎样的改变?

怎么改变租房业态?

“长租公寓就是做生活服务的生意”

“由于长租公寓的出现,未来租房市场可能从原来的C2C的初级模式,升级到C2B2C,或者是B2C的模式。”湾流国际副总经理汤若季表示,尽管现在长租公寓市场仍处在快速扩张的状态,在行业中占比很小,但是仍然会改变现有的租房市场。

汤若季认为,长租公寓的核心就是生活服务。在普通的小区住宅中,房东不可能像管家一样事无巨细,而出租房子的房东也要担负很多责任。“如果有一个成熟的租赁机构帮助两边对接,那么无论是房东还是房客,都能够省心。”

熊猫资本合伙人梁维弘也认为,未来长租公寓模式在租房市场中的比例会越来越高。“长租公寓在运营、服务、品质上都会更好,随着未来产品和服务的成熟,个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。”

实际上,纵观一些发达国家和地区的房屋租赁市场,几乎已经见不到个人房东的踪影。而对接租客的,更多是类似于长租公寓服务商等角色。房东将房屋出租给平台,而平台再负责将这些房屋出租给普通租客,并提供服务。

对房租和房价有何影响?

“专业化租赁机构会让房租更稳定”

因为有了服务的基因,长租公寓租金相较于住宅房租普遍要高出20%左右。有的地理位置不错、品质较高的长租公寓,一间40多平方米的开间,房租价格可达到万元以上。这样的长租市场,是否会推高城市的房租呢?

安居客房产研究院首席分析师张波表示,从目前的租赁市场现状来看,我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主,缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变,更多人尤其是年轻人对于租房的接受度增加。相较于传统租赁住宅,年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。

张波认为,随着高品质长租公寓的规模化发展,如果能有长期稳定的租赁政策作为保障,未来选择租房的人会越来越多。住房需求可以通过多样化的方式得到满足,有利于房产交易市场的稳定,对房价稳定也是利好因素。

梁维弘则表示,每年北京等地区的房屋租金都在上涨,即便没有长租公寓,租金价格也将呈现上涨趋势。

此外,自如的数据显示,专业化租赁机构的发展,其实会让房租更稳定。对比自如与普租市场的房租价格,自如的价格曲线更稳定,波动不大,而普租市场的房子租金波动较大且振幅高达30%。

贷款租房靠谱吗?

“相关贷款模式仍在创新中”

贷款租房还是贷款买房,你会选择哪一种?

在北京地区的长租公寓,大多数都配备或者即将要嫁接金融。其中,给租客贷款租房,是最普遍的形式之一。

“买房你需要一大笔首付,月供也要1万多,但这月供足够你租到很好的房子了,而首付更可以让你去做更多想做的事情。”一位长租公寓人士认为,一些年轻人对于买房还是租房的思维模式已经开始转变,“未来一线城市的房屋数量不断下降,租房也是必须的选择。”

不过,如果是贷款租房,面对流动性如此大的群体,真的靠谱吗?

据北京晨报记者了解,无论是与互联网金融平台合作,还是与银行合作,贷款的对象并非是租客,而是平台。金融机构凭借着租客的长期租赁合同,给平台放款,但金融机构也要审核租客信用资质。

“房客可以得到一月一付的优惠,相当于没有利息的贷款。而作为平台可以在租房第一个月就能够得到全年的房租,用于扩展其他业务。”长租公寓平台的相关负责人表示,即便是租客违约提前退房,平台也会快速找到下一个租客,并不会因此而出现资金的断档。

不过,一些银行也表示,如何为这部分消费人群贷款,具体方案仍在研究当中。

资本热捧之下有隐忧?

“大多数长租公寓的盈利仍是难题”

资本的热潮往往是一把双刃剑,它可以将一个行业捧上天,也可以让其跌到很惨。对于前期投资成本较其他行业都大的长租公寓市场更是如此。然而,资本热潮之下,长租公寓未来的发展却不一定一帆风顺。

我爱我家相寓副总经理张多认为,目前不少长租公寓存在同质化竞争的隐患,大多数长租公寓的盈利仍是难题。在她看来,未来长租公寓比拼的是客户服务、产品的多样化与精细化运营的能力。

张波也表示,我国长租公寓目前处于谨慎发展的状态,其盈利周期较长,多数长租公寓企业尚未实现盈利。同时整体租金回报率长期偏低,长租公寓的拿房成本和融资成本较高。

“在目前的状态下,单靠租金收入来实现盈利较为艰难,需要积极探索多样化的盈利模式,如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等,多渠道发展,才有更多机会。”张波表示。

梁维弘也认为,现在长租公寓已经开始比拼内功,百万间公寓的运营能力、资金的运作能力、产品的创新能力等都将考验着长租公寓平台。与此同时,尽管现在针对长租公寓的相关法律法规还不健全,但随着相关规范的出炉,未来行业很有可能像酒店一样需要牌照才可运营。

自如相关负责人也表示,长租公寓未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂的,需要专业运营能力的行业,特别需要沉下心来做事情,而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。

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美国的住房租赁市场

美国的租赁市场十分发达。数据统计,专业持有和运营的机构众多,2016年租赁市场机构渗透率在30%以上。在美国租赁住房结构中,独栋住宅占比35%,公寓占比61%;其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%,个人占比为48%。假设独栋住宅均为个人持有,那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%。而当下我国的租赁市场以职业二房东和个人房东为主,机构渗透率还不足2%。

据了解,美国的公寓持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业,由于轻资产模式易于扩张,运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的规模。

其中,美国前50名的公寓持有机构市场占有率达9.6%,平均持有近4万套公寓。根据NMHC的统计,美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%,排名前十和排名前三的市场占有率分别为3.33%和1.27%;TOP50平均持有公寓4.0万套,门槛为2万套,TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套公寓。

而公寓租赁机构分化为持有机构、运营机构两类,主要包括REITs、房地产开发商和公寓运营商等。REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式,在公寓持有和运营领域均有较大占比;公寓运营商多以轻资产模式运作,以运营为主、较少持有,是公寓运营领域重要的专业力量。

本版撰文 北京晨报记者 姜樊

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